En su nivel más bajo en una década, el Índice del Mercado de la Vivienda, una estadística de la industria seguida cuidadosamente que evalúa las perspectivas de ventas de viviendas, cayó a 33 en noviembre. Cualquier valor por debajo de 50 es motivo de preocupación.
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El mes pasado, las tasas de interés de una hipoteca estándar a 30 años superaron el 7%, lo que supuso la mayor subida en un solo año en al menos 50 años y mantuvo al margen a los posibles compradores.
“Solo para darte una idea de lo lejos que hemos llegado, comenzamos el año alrededor del 3%”, explicó Michael Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. “Simplemente ha sido un viaje salvaje”.
Nadia Evangelou, economista sénior de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, estima que el pago mensual de la hipoteca de una casa estadounidense de precio medio aumentaría en 1.000 dólares interanuales entre una tasa de interés del 3% y el 7%.
Este mes, sin embargo, las tasas de interés cayeron al 6,3%, lo que dio a los pocos compradores que quedaban en el mercado interno en caída una nueva razón para el optimismo.
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“Nosotros, los muchos participantes en el mercado pronosticamos una recesión en Estados Unidos y en muchos otros lugares del mundo”, señaló Fratantoni. “Eso ejerce una presión a la baja sobre las tasas”.
Según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, el mercado inmobiliario ha estado en recesión desde mediados del verano.
“El índice ha disminuido durante 11 meses consecutivos”, destacó Robert Dietz, economista jefe del grupo de constructores de viviendas. “Este va a ser el primer año calendario en 11 años en el que los inicios de viviendas unifamiliares totalizarán un volumen menor que el año anterior”.
La economía general se mueve en la misma dirección que el mercado inmobiliario. Dietz, Fratantoni y otros del sector pronostican que el país entrará en recesión.
“El mercado de la vivienda lleva a EE.UU. a la recesión y es probable que lo saque”, afirmó Fratantoni, y la recuperación llegará a mediados del próximo año.
Para la mayoría de los propietarios de viviendas, esto significa quedarse donde están. La mayoría de los propietarios de viviendas tienen hipotecas de tasa fija garantizadas a tasas de interés históricamente bajas: menos del 4%.
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“Cualquier persona con una hipoteca de tasa fija que obtuvo su hipoteca antes de mediados de este año está en muy buena forma”, explicó Fratantoni.
Algunos propietarios de viviendas tienen hipotecas de tasa ajustable que pronto se ajustarán a las tasas actuales, si es que aún no lo han hecho.
“Esas personas se verán afectadas”, aseguró Steven Carvell, profesor de finanzas en la Universidad de Cornell.
Hasta el 35% de todas las hipotecas emitidas antes de la Gran Recesión de 2008 fueron de tasa ajustable. Muchos prestatarios debían al menos tanto como valía su casa cuando los valores cayeron.
Según el experto en bienes raíces ATTOM, casi la mitad de todas las hipotecas actuales son ricas en capital, lo que significa que los prestatarios deben menos de la mitad del valor de sus viviendas.
“Sin duda, vamos a ver un aumento en las ejecuciones hipotecarias”, dijo Dietz. “Pero no lo esperamos en la escala de la última vez”.
Durante la Gran Recesión, más de 6 millones de familias sufrieron ejecuciones hipotecarias. Según Dietz, la recesión se produjo después de años de construcción excesiva, lo que resultó en un exceso de oferta de viviendas y la caída del valor de las propiedades.
Por el contrario, mencionó que ha habido “una enorme cantidad de subconstrucción” en los últimos años, lo que ha resultado en una escasez de viviendas.
Según Fratantoni, las tasas de morosidad hipotecaria, un indicador de ejecuciones hipotecarias inminentes, se encuentran en mínimos históricos.
En la actual recesión inmobiliaria, dijo Fratantoni, “si tienes un propietario que ve que el mercado se está debilitando, simplemente saca su propiedad del mercado”, afirmó Fratantoni
Una corrección en un mercado inmobiliario sobrecalentado fue una de las razones por las que la Fed subió las tasas de interés. El índice Case-Shiller de precios de la vivienda de Estados Unidos muestra que, desde enero de 2020 hasta junio de 2022, los precios de la vivienda aumentaron más del 40 %.
Redfin Corp proyecta que los precios caerán un 4% en 2023 a un precio medio de 368.000 dólares, y otros economistas piden reducciones de hasta un 20% en el valor de las viviendas.
“Esto no significa necesariamente que el valor de la vivienda de todos esté comenzando a disminuir”, afirmó Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. “Las casas de lujo serán las que más bajarán de precio. Es probable que las casas asequibles mantengan un poco mejor su valor”.
Sin embargo, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, los economistas inmobiliarios predicen una reducción considerablemente más drástica en las ventas de viviendas: una pérdida del 15% en 2022 y una disminución del 7% en 2023.
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