El miércoles 28 de mayo arrancó con sobresaltos en el sector inmobiliario cotizado. Las acciones de Aedas Homes (BME:AEDAS) caen un 6,75 %, hasta los 26,25 €, tras confirmarse el interés de Neinor Homes (BME:HOME) (OTC:NNRHF) en adquirir a su competidor. En contraste, Neinor sube un 2,31 %, alcanzando los 14,16 €. Esta reacción desigual plantea interrogantes sobre los términos de la posible operación, aún en fase preliminar.
Una operación con más preguntas que respuestas
Neinor Homes ha comunicado oficialmente a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que mantiene conversaciones con Castlelake — dueño del 79 % de Aedas — y que “analiza la compañía”, aunque no ha tomado ninguna decisión definitiva. Según Bolsamanía, el rango de precios en discusión va de 25 a 26 € por acción, lo que implica un descuento del 25 % respecto al valor neto de activos (NAV) de Aedas, que se sitúa en 33,5 € por acción.
Ese rango supondría valorar el 79 % de Castlelake entre 1.100 y 1.200 millones de euros, y la operación global rondaría los 25,5 € por acción. Pero dado que Aedas cotiza hoy por encima de ese precio, el anuncio ha provocado más desconcierto que entusiasmo.
Claves estratégicas y riesgos financieros
A la espera de una confirmación oficial, lo único claro es que hay múltiples incógnitas: ¿habrá ampliación de capital para financiar la operación?, ¿cuál será la implicación real de Apollo Global Management como socio?, ¿se tomará como referencia el NAV para una posible OPA obligatoria?
Según la normativa española, si Neinor y Apollo adquieren más del 30 % del capital, estarían obligados a lanzar una OPA por el resto. Eso implicaría valorar el 21 % restante en torno a los 33,5 € por acción, lo que representa una prima cercana al 27 % respecto al precio actual.
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Valoraciones divergentes de los analistas
Las casas de análisis también muestran perspectivas encontradas. Bankinter mantiene su recomendación de ‘compra‘ sobre Aedas, con un precio objetivo de 29 € y una atractiva rentabilidad por dividendo del 8,5 %. En cambio, no publica valoración específica para Neinor por las dudas sobre una eventual ampliación de capital.
Renta 4, más favorable a Neinor, le asigna un precio objetivo de 15,15 € y recomienda ‘sobreponderar‘. Sobre Aedas, sugiere ‘mantener‘, con un precio objetivo más bajo: 24,5 € por acción.
¿Una fusión que reconfiguraría el sector?
De concretarse, la fusión entre Neinor y Aedas crearía un gigante con más de 25.000 viviendas en cartera, repartidas por todo el país. Sin embargo, el mercado parece temer los retos de integración, el coste financiero y la viabilidad en un contexto donde el ciclo inmobiliario da señales de enfriamiento.
Apollo actuaría como socio financiero, lo que añade solidez al planteamiento. Pero la falta de detalles genera inquietud entre los inversores, que valoran los sólidos fundamentales de Aedas de forma independiente. En este contexto, no es extraño que la noticia haya sido recibida con escepticismo en bolsa.
Foto: Shutterstock
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