Quizás no haya mejor ejemplo de que la imitación es la forma más sincera de adulación que al observar cómo los ricos compran bienes raíces. Ya sea que compren propiedades para uso personal o con fines de inversión, las personas adineradas y los inversores exitosos en bienes raíces han estado tomando el título de sus propiedades como fideicomisos o corporaciones de responsabilidad limitada (LLC) durante años. Sigue leyendo para descubrir por qué esto les beneficia y por qué también puede beneficiarte a ti.
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¿Por qué los ricos compran propiedades como LLC o fideicomisos?
La respuesta corta de por qué las personas adineradas y los inversores exitosos a menudo toman el título de bienes raíces como un fideicomiso o una LLC en lugar de a su nombre es que obtienen numerosos beneficios. Es por eso que los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) se establecen como fideicomisos en primer lugar. También es por eso que la mayoría de los activos en los REIT son todas LLC individuales en lugar de un portafolio amalgamado con el REIT que tenga el título de todos los activos en el fideicomiso.
Para entender los beneficios que vienen con la propiedad de bienes raíces como un fideicomiso o una LLC, o cuál opción es la mejor para ti, es importante entender cómo funciona cada una.
¿Cómo funcionan los fideicomisos?
Un fideicomiso es una empresa contratada o formada para funcionar como fiduciario, lo que significa que opera para proteger los intereses de un beneficiario o fideicomitente.
Básicamente, el fideicomiso convierte la propiedad en una empresa dirigida por un fiduciario, quien está legalmente obligado a administrar el activo(s) en el fideicomiso de la mejor manera posible. Puede poner una propiedad en un fideicomiso y nombrarse a sí mismo o a sus seres queridos como beneficiarios. También puede nombrar a organizaciones benéficas o religiosas individuales como beneficiarias de su fideicomiso.
En el caso de inversiones o bienes raíces personales como su residencia principal, un fiduciario puede manejar funciones cotidianas que un beneficiario puede no estar dispuesto o no pueda hacer.
Algunos ejemplos de estas funciones incluyen:
- Gestión diaria de la propiedad
- Cobro de alquileres
- Contabilidad
- Mantenerse al día en los impuestos de propiedad
Beneficios de los fideicomisos
Otra función importante de un fideicomiso es que puedes utilizarlo para construir una cerca alrededor del activo o activos que coloques en el fideicomiso. En muchos casos, ni el activo del fideicomiso ni los ingresos derivados del fideicomiso pueden ser tomados del beneficiario como parte de un divorcio o juicio civil.
En contraste, si dejaras una propiedad directamente a tu ser querido, podrían perder la propiedad en el futuro en un acuerdo de divorcio, o un demandante podría exigir la propiedad como daños en una demanda. Además, debido a que un fideicomiso continúa actuando en interés del beneficiario en perpetuidad, tu beneficiario no tendrá que lidiar con el mantenimiento o la contabilidad.
Los fideicomisos también ofrecen a los beneficiarios un mayor nivel de privacidad. Los registros de propiedad son públicos, lo que significa que cualquier persona con acceso a Internet puede ir a las bases de datos del condado y buscar un propietario de propiedad por nombre. Cuando lo hacen, cualquier propiedad del objetivo de búsqueda en ese condado se mostrará automáticamente. Esto puede no ser una gran preocupación para cualquier persona, pero si eres rico o famoso, las posibles consecuencias negativas de un acceso tan fácil son obvias.
¿Cómo funcionan las LLC?
Una LLC, acrónimo de corporación de responsabilidad limitada, es una empresa que es formada por una persona o un grupo de socios. Inversores grandes y pequeños han estado tomando el título de propiedades de inversión como LLC durante años. Las LLC son dirigidas por socios generales, que suelen ser los propietarios mayoritarios. Toman decisiones diarias sobre el activo y tienen una responsabilidad fiduciaria similar a la de los fideicomisarios con los beneficiarios de la LLC.
La equidad en una LLC puede estructurarse de diversas maneras. La distribución de la equidad y las acciones en una LLC individual puede ser personalizada para adaptarse a cualquier número de socios. Además, las LLC se rigen según los términos establecidos en sus acuerdos operativos, los cuales pueden incluir acciones preferentes que otorgan a algunos socios privilegios de voto o voz en la gestión del activo.
Beneficios de las LLC
La flexibilidad en los términos de propiedad y los acuerdos operativos es una de las principales razones por las que se mantiene tanta propiedad de inversión como una LLC, pero está lejos de ser el único beneficio.
Al igual que los fideicomisos, las LLC también pueden funcionar como una barrera alrededor de un activo o grupo de activos. En una LLC, la exposición legal del socio de la LLC se limita a su equidad o al valor de la equidad que tienen en la LLC.
Imagina por ejemplo, que tienes un edificio de apartamentos de 12 unidades y una noche, un viejo enchufe eléctrico provoca un incendio. Como propietario de la propiedad, podrías ser responsable de los daños causados en ese incendio. Si tus inquilinos ganan daños y perjuicios porque fuiste negligente al permitir que existiera un enchufe eléctrico defectuoso en una unidad de alquiler, pueden perseguirte personalmente por activos si el total de la indemnización por daños supera los límites de cobertura de responsabilidad.
Pero si tu propiedad de alquiler fuera propiedad de una LLC, los inquilinos solo podrían perseguir daños equivalentes al valor máximo de la LLC. Por ejemplo, si pierdes un juicio de 5 millones de dólares, tienes una póliza de 1 millón de dólares y el edificio en la LLC valía 2 millones de dólares, la sentencia quiebra la LLC, pero los inquilinos no pueden perseguirte legalmente por los otros 2 millones de dólares.
Este principio de responsabilidad limitada también se aplica a las deudas de la LLC. Si la inversión falla o el activo es embargado, los acreedores no pueden perseguirte a ti ni a ninguno de tus socios personalmente por ninguna de las deudas impagas. Los beneficios de este tipo de propiedad son fáciles de ver, especialmente si posees otros activos. El estado de LLC te ofrece poderosas protecciones legales en caso de que lo peor suceda, lo cual a veces ocurre.
¿Por qué nunca has oído hablar de esto antes?
Si estás sentado en casa lamentándote porque no tomaste el título de tu casa familiar o ese edificio de cuatro apartamentos por el que ahorraste durante años para comprar, no te preocupes. Este no es un camino típicamente tomado por compradores de vivienda por primera vez o personas que no tuvieron el beneficio de asesores financieros experimentados para aconsejarles antes de comprar su propiedad.
Si financiaste la propiedad, probablemente habrías tenido que saltar varios obstáculos para obtener la aprobación del préstamo si propusiste comprar la propiedad como un fideicomiso o una LLC. Esto se debe a que las mismas fuertes protecciones legales que vienen con los fideicomisos y las LLC pueden dificultar que los bancos ejecuten hipotecas sobre activos en caso de incumplimiento.
Dicho esto, ciertamente no es imposible financiar una propiedad a través de una LLC. Cada banco tiene sus propios requisitos de evaluación y algunos de ellos otorgarán hipotecas a LLC que cumplan con sus criterios. Como mínimo, el banco requerirá que demuestres que la LLC tiene ingresos proporcionando estados de pérdidas y ganancias y declaraciones de impuestos. Algunos bancos también pueden requerir que la LLC haya estado en operación durante varios años.
Revisa cuidadosamente tu hipoteca antes de cambiar el propietario actual del registro de tierras de ti mismo a una LLC. La mayoría de las hipotecas tienen cláusulas de aceleración que permiten al banco pedir el préstamo completo de inmediato si el prestatario intenta registrar un cambio de título durante el período de financiamiento. Los mismos registros de propiedad que registran a los propietarios, también registran a los titulares de gravámenes, lo que significa que el banco se enteraría tan pronto como intentaras transferir la propiedad a la LLC.
Puede que tengas que esperar hasta que se pague la hipoteca u obtener la aprobación por escrito de tu prestamista para convertir el título de tu propiedad a un fideicomiso o LLC mientras está siendo financiado. La buena noticia es que si todavía lo estás pagando o estás cerca de pagarlo, tienes algunas opciones nuevas sobre cómo tomar el título de tu activo y protegerlo de la mejor manera posible.
¿Cuál es mejor para ti?
Tanto los fideicomisos como las LLC ofrecen a los inversores fuertes beneficios en términos de protección legal y privacidad. Pero no hay dos inversores iguales, lo que significa que si un fideicomiso o LLC es una buena opción para ti depende de tus objetivos a largo plazo para la propiedad.
Cuando se trata de LLC, el acuerdo operativo controlará gran parte de cómo se maneja el activo. Eso significa que es una buena idea que un abogado experimentado revise los documentos antes de firmar. Poner una propiedad en un fideicomiso también puede ser complicado debido a las numerosas opciones que existen en términos de cómo se pueden establecer los fideicomisos. Esta es un área donde un abogado habilidoso o un planificador patrimonial sería beneficioso.
No leas este artículo y vayas directo a transferir tu propiedad a un fideicomiso o LLC de una sola vez. Los ricos y famosos han estado utilizando fideicomisos y LLC para poseer propiedades durante décadas. Pero solo lo hicieron después de consultar con profesionales financieros experimentados. Antes de transferir tu propiedad a un fideicomiso o LLC, es una buena idea que hagas lo mismo.
También puedes dejarlo en manos de profesionales
No es difícil ver los posibles beneficios de establecer un fideicomiso o una LLC para uno o todos tus activos inmobiliarios. Pero no es un proceso que puedas emprender fácilmente, y establecer el fideicomiso o la LLC equivocada puede ser peor que no tener uno. Si todo esto parece demasiado trabajo para ti, siempre puedes convertirte en un inversor inmobiliario comprando acciones de REIT públicos o fondos cotizados en bolsa (ETF). Entonces obtendrás todos los beneficios de este tipo de propiedad sin las molestias porque los profesionales se encargarán del trabajo pesado. Mientras tanto, ten en cuenta la opción de fideicomiso o LLC para tu propiedad de ingresos o planificación patrimonial. Podría ser justo lo que el doctor ordenó.
