Tras décadas observando los vaivenes del mercado inmobiliario estadounidense, puedo asegurar que el mercado actual presenta una fascinante mezcla de retos y oportunidades. Dejemos a un lado el ruido y veamos lo que realmente está ocurriendo sobre el terreno.
Las cosas son diferentes ahora
No estamos en 2008. Los fundamentos y los actores son diferentes y, lo que es más importante, los riesgos son diferentes. Los últimos datos de Freddie Mac muestran que las nuevas viviendas unifamiliares aumentaron un 35,2% interanual en febrero de 2024. Se trata de una cifra significativa que nos indica que los constructores ven oportunidades a pesar de lo que puedan sugerir los titulares.
En última instancia, el mercado de la vivienda se reduce a la oferta y la demanda, un principio tan fiable como la salida del sol. Lo que vemos ahora es un mercado en el que la oferta sigue siendo obstinada:
- La mayoría de los hipotecados pagan menos del 4%. No tienen interés en vender.
- Más de la mitad de las viviendas son propiedad de personas mayores de 55 años con poco o ningún interés en vender.
- Los compradores siguen al margen porque los precios parecen demasiado altos y los tipos hipotecarios han subido desde los mínimos de los últimos años.
- Los compradores están tardando en adaptarse a la nueva realidad, pero lo conseguirán.
Cuando aumenta la demanda, los precios no se limitan a subir, sino que suben considerablemente porque la oferta no puede responder con suficiente rapidez.
Es probable que veamos una mejora gradual de las condiciones del mercado de aquí a 2025. El inventario aumentará lentamente y los precios se mantendrán estables en la mayoría de los mercados. El dinero inteligente se centra en áreas con sólidos fundamentos: crecimiento demográfico, creación de empleo y patrones de demanda sostenibles.
Los mercados acaban encontrando el equilibrio, aunque el camino no siempre sea recto. Los retos actuales de la vivienda están creando ineficiencias, y donde hay ineficiencias, hay oportunidades. La clave es mantener una perspectiva clara y centrarse en los fundamentos más que en el ruido del mercado.
Alguien olvidó decir todo esto a los inversores. Las acciones de las principales firmas de corretaje cotizan como si nadie fuera a volver a comprar una casa.
Pues lo harán.
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Por qué es importante
Te aseguro que ahora mismo, en todo Estados Unidos, hay familias jóvenes en apartamentos que están más que preparadas para dar el salto. Necesitan el espacio, las mejores escuelas y la comunidad que una casa propia puede ofrecer a una familia.
Los constructores construirán nuevas viviendas para los que compran por primera vez y para los que se mudan.
Necesitarán algunos incentivos fiscales, y la cuestión de la asequibilidad ocupará un lugar destacado en la mente de los votantes.
Si las condiciones no cambian, esta cuestión pasará de ser importante en 2024 a ser el tema central de las elecciones de mitad de mandato de 2026.
Los inversores que empiecen a acumular acciones de agentes inmobiliarios deprimidos y golpeados ganarán enormes cantidades de dinero.
La estructura de comisiones está cambiando gracias a las demandas y las investigaciones de la FTC, pero el sector sobrevivirá y encontrará formas de prosperar en el nuevo entorno.
Las acciones de RE/MAX Holdings (NYSE:RMAX), uno de los agentes inmobiliarios de más éxito, han subido con fuerza desde que se desplomaron debido a las demandas por comisiones. La empresa llegó a un acuerdo y estará en una posición excelente para beneficiarse a medida que el sector se recupere.
RE/MAX es uno de los mayores franquiciadores inmobiliarios y se beneficia de un modelo de negocio resistente que genera ingresos constantes por derechos de franquicia. Esto favorece el flujo de caja incluso durante la ralentización del mercado inmobiliario. Además, la inversión de la empresa en tecnología y herramientas digitales debería impulsar mayores tasas de adopción y retención de franquicias.
Las acciones cotizan a alrededor del 25% de los máximos de 2021, y podrían recuperar la mayor parte, si no toda, esa caída a medida que el mercado inmobiliario se recupere y los compradores vuelvan a entrar en el valor.
Lo mismo debería ocurrir con las acciones de Anywhere Real Estate (NYSE:HOUS).
Con marcas tan conocidas como Coldwell Banker, Century 21 y Sotheby’s International Realty bajo su paraguas, Anywhere Real Estate puede aprovechar su amplia red para captar cuota de mercado, incluso en un mercado inmobiliario más lento.
El enfoque de la empresa en la innovación, en particular su inversión en herramientas y plataformas digitales, puede mejorar la productividad de los agentes y agilizar las interacciones con los clientes. Este compromiso de modernizar sus operaciones y mejorar el apoyo a los agentes es crucial, ya que la tecnología influye cada vez más en las transacciones inmobiliarias. Con compradores y vendedores de viviendas que buscan mayor comodidad y transparencia, los esfuerzos de Anywhere Real Estate por digitalizar y optimizar sus servicios podrían ser un valioso factor diferenciador que impulse el crecimiento.
Esta acción podría ser la gran ganadora. No es difícil ver el precio de esta acción en cinco o incluso diez veces los precios actuales cuando los mercados de la vivienda se hayan recuperado totalmente y vuelvan a rugir.
Eso ocurrirá. Siempre ocurre.
El boom sigue a la crisis como el día a la noche y los hippies a los Grateful Dead.
Cuando esto ocurra, las empresas de intermediación inmobiliaria en crisis pasarán rápidamente de no ser queridas a convertirse en las favoritas del mercado.
Tim Melvin
Foto cortesía de Shutterstock
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