Decir que el año 2022 ha sido difícil para los inversores sería quedarse corto. La inflación ha estado en su punto más alto en 40 años, lo que ha hecho subir el precio de todo, desde productos básicos como el trigo y las papas hasta bienes de consumo terminados como teléfonos móviles y coches.
Eso ha afectado a la bolsa, que ha tenido una tendencia a la baja durante casi todo el año. Tradicionalmente, esto es cuando los inversores comienzan a buscar inversiones alternativas.
Las inversiones alternativas se definen como cualquier inversión además de acciones y bonos. Incluyen cosas como materias primas, metales preciosos y bienes raíces, que es quizás la inversión alternativa más popular.
Las inversiones alternativas son una excelente manera de diversificar las carteras de inversión porque su valor no está directamente relacionado con el desempeño del mercado de valores. Por el lado de los bienes raíces, los fondos de inversión en bienes raíces (REIT) son un excelente lugar para comenzar. Sigue leyendo para descubrir por qué.
¿Qué es un REIT?
REIT es un acrónimo de fideicomiso de inversión en bienes raíces. Los REIT son fondos que despliegan estratégicamente el capital de los inversores para comprar bienes inmuebles o activos relacionados con bienes inmuebles. En la mayoría de los casos, los activos de un REIT se distribuyen en una gran área geográfica tanto para diversificar sus participaciones como para maximizar su potencial de ganancias.
REIT no cotizados
Aunque muchos REIT se negocian públicamente en bolsas (se conocen como REIT cotizados), existe otro tipo de REIT menos conocido llamado REIT no cotizado. En el caso de que no hayas considerado agregarlos a tu cartera, ofrecen muchas ventajas que hacen que valga la pena buscarlos para quienes buscan refugio de un mercado de valores volátil.
Ingresos pasivos
Cualquier autor, productor musical o compositor famoso te dirá que no hay mejor dinero que el dinero del buzón: el dinero que obtienen de las regalías de su trabajo anterior que aparece en su correo en forma de cheque.
Aunque en estos días, la mayoría de los pagos se realizan mediante transferencia bancaria o depósito directo, la conclusión es que los ingresos pasivos son un verdadero ganador. Eso es porque las personas que lo reciben no tienen que trabajar activamente para ganarlo. A los inversores en REIT no cotizados se les paga de la misma manera.
Estos inversores reciben participación en las participaciones del fondo, lo que les da derecho a una parte de los ingresos generados por los activos. Eso es porque su inversión los convierte en socios en la oferta. Como socios, reciben pagos en forma de distribuciones, que generalmente se realizan trimestralmente (aunque algunos pagan mensualmente). Además, los inversionistas en REIT se beneficiarán de cualquier apreciación de activos cuando o si se vende un activo en poder del fondo.
Hacen todo esto sin tener que buscar activos y realizar la diligencia debida, administrar activos y tratar con inquilinos o manejar la contabilidad. En muchos sentidos, ser accionista de un REIT cotizado o no cotizado le da derecho al inversor a todos los mejores aspectos de la propiedad inmobiliaria sin ninguno de los dolores de cabeza. Sin embargo, ahí no es donde terminan los beneficios.
Activos de alta calidad
En la mayoría de los casos, los tipos de bienes inmuebles propiedad de los REIT no cotizado son de calidad institucional. Eso significa que los activos son lo suficientemente sólidos en su perfil y potencial de ingresos como para que los fondos institucionales como los fondos de jubilación estatales, los planes 401k y las pensiones privadas los apunten a sus carteras. Ejemplos de este tipo de activos incluyen:
- Edificios de apartamentos multifamiliares Clase A y Clase B en las principales ciudades
- Instalaciones médicas como hospitales y edificios de consultorios médicos
- Grandes instalaciones de almacenamiento
- Centros comerciales y otras grandes operaciones minoristas
- Centros industriales como parques industriales y bodegas
Todos estos activos tienen la capacidad de generar impresionantes ingresos mensuales. Desafortunadamente, también cuestan tanto que la mayoría de los inversores simplemente no pueden reunir el capital para comprarlos. Las inversiones de calidad institucional como estas suelen costar decenas de millones de dólares. Entonces, como inversionista cotidiano, las posibilidades de que seas dueño de uno de ellos son remotas. Sin embargo, puedes comprar REIT no cotizados por tan solo 1.000 dólares en algunos casos. Incluso las compras más costosas entre 25.000 y 100.000 dólares representan una pequeña fracción del pago inicial de un activo institucional.
Gestión experimentada y conexiones profundas
La toma de decisiones del día a día en la mayoría de los REIT no cotizados la realiza su socio general. El socio general, o el patrocinador de la oferta, suele ser una empresa de inversión en bienes raíces con un sólido historial de éxito en la selección de activos de alta calidad y en la obtención de dinero con ellos. Por lo general, también tienen redes profundas de contactos en los círculos inmobiliarios que les permiten acceder a ofertas que tal vez ni siquiera lleguen al mercado.
De hecho, hacer tratos fuera del mercado por menos de su precio de venta es uno de los elementos estratégicos clave de muchos REIT no cotizados. No solo obtienen acuerdos institucionales de primer nivel, sino que también obtienen estos acuerdos a precios favorables para los inversores, lo que solo crea una ventaja adicional para los inversores del REIT. Todos quieren estar conectados con los mejores profesionales en una industria como la inmobiliaria, pero estas conexiones son difíciles de establecer si no fuiste a la escuela con ellos o no trabajaste con ellos en el pasado.
Los REIT no cotizados ofrecen a los inversores ese tipo de acceso limitado. En muchos casos, una vez que los socios generales y las firmas que patrocinan estas ofertas te conozcan, comenzarán a acudir a ti con sus futuras ofertas. Eso puede resultar en una oportunidad para que obtengas acciones preferentes, lo que te dará derecho a un pago aún mayor que el de una acción de sociedad limitada estándar.
¿Dónde puedes encontrar REIT no cotizados?
Cuando escuchas el término REIT no cotizado, es fácil suponer que son difíciles de encontrar. Sin embargo, la realidad es un poco diferente. Numerosas plataformas de inversión acreditadas, como Fundrise, Yieldstreet y RealtyMogul, ofrecen algunos REIT atractivos que no se encuentran en la bolsa. Si examinas sus ofertas, encontrarás una gama increíblemente diversa de REIT no cotizados en varios sectores inmobiliarios diferentes.
Mejor aún, muchas de estas ofertas tendrán diferentes estrategias entre las que puede elegir para adaptar tu cartera. Ya sea que desees hacer una estrategia de valor agregado con un pago a largo plazo en la apreciación de la propiedad o una estrategia central que se centre en generar ingresos pasivos, encontrarás un REIT que se adapte a tus necesidades. La belleza de estos REIT y sus precios moderados de compra significa que puedes diversificar tu cartera eligiendo varios de ellos.
Reflexiones finales
Son tiempos difíciles para los inversores, pero eso no significa que tengas que sufrir la volatilidad del mercado de valores. Si has estado buscando una manera de diversificar tu cartera y entrar en algunas ofertas de inversión que pueden funcionar independientemente del Dow Jones, Nasdaq u otros índices bursátiles, los REIT no cotizados pueden ser el tónico perfecto para los problemas de tu cartera.
Como siempre, debes recordar que no hay garantía en la inversión, e incluso los REIT no cotizados mejor administrados pueden perder sus objetivos de inversión o perder dinero. Debes elegir sabiamente, y siempre es buena idea consultar con un profesional financiero antes de invertir. Pero la buena noticia es que incluso en estos tiempos difíciles, los REIT no cotizados ofrecen una excelente manera de seguir aumentando la riqueza.
Lo más destacado de los mercados privados de bienes raíces de esta semana:
- Yieldstreet ofrece inversión de capital en propiedad multifamiliar de Charlotte con una TIR objetivo del 15 al 17%.
- Arrived Homes lanza su primer lote de propiedades de alquiler vacacional fraccional con una inversión mínima de 100 dólares.