- Digital Realty firmó contratos por 707 millones de dólares de renta anualizada en el 1T, a participación total.
- El backlog alcanzó 1.800 millones de dólares, pero el desfase medio entre firma y comienzo contractual de rentas fue de 19 meses.
- La compañía elevó su guía de Core FFO de 2026 a 8,00-8,10 dólares por acción, aunque la conversión de contratos en caja sigue siendo el eje de la tesis.
La demanda en centros de datos sigue fuerte
Digital Realty Trust Inc (NYSE:DLR) arrancó 2026 con un trimestre de alta actividad comercial. Según su comunicado de resultados, los ingresos fueron de 1.600 millones de dólares, un 16 % más interanual, mientras el Core FFO alcanzó 2,04 dólares por acción, frente a 1,77 dólares un año antes.
La compañía también firmó contratos por 423 millones de dólares a su participación, dentro de los 707 millones de dólares de renta anualizada a participación total. El segmento de 0 a 1 megavatio e interconexión aportó 98 millones de dólares, una cifra destacada porque tiende a convertirse en ingresos más rápido que los grandes contratos hiperescaladores.
El trimestre incluyó además el mayor contrato de megavatios de la historia de Digital Realty, ligado a un cliente hiperescalador con calificación AA en Charlotte.
El problema no es firmar, sino convertir
La demanda es visible, pero la conversión a caja no es inmediata.
El desfase medio entre la firma de nuevos contratos y el comienzo contractual de las rentas fue de 19 meses. Eso significa que el capital puede estar comprometido antes de que el contrato contribuya plenamente a caja.
La cartera de contratos firmados pero no iniciados ofrece visibilidad para 2027 y 2028, pero también introduce una variable crítica: si permisos, red eléctrica, costes de construcción o plazos de entrega se alargan, el backlog (renta anualizada de contratos firmados pero aún no iniciados) puede crecer sin que la caja avance al mismo ritmo.
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El desarrollo acelera, con más ejecución pendiente
Digital Realty tiene aproximadamente 1,2 gigavatios en desarrollo, con una rentabilidad esperada del 11,4 % en proyectos prearrendados, según el análisis citado.
Ese dato es positivo si se ejecuta según lo previsto. Sin embargo, sigue siendo una estimación vinculada a costes de construcción, calendario de entrada en servicio y control de gastos operativos.
El riesgo no es solo teórico. Compass Datacenters afirmó el 29 de abril de 2026 que no podía avanzar con el proyecto Prince William Digital Gateway por acciones legales recientes y obstáculos regulatorios, según su comunicado oficial. No es un proyecto de Digital Realty, pero ilustra cómo la capacidad planificada en centros de datos puede chocar con permisos, política local y acceso a infraestructura.
El balance mejora, pero el NOI muestra matices
La posición financiera de Digital Realty también mejoró. La deuda neta sobre EBITDA ajustado bajó a 4,7 veces, un mínimo de varios años, y la compañía cerró el trimestre con un ratio de reparto sobre AFFO del 64 %, según el análisis de Benzinga.
Aun así, el crecimiento operativo tiene matices. El NOI de caja sobre la misma base de capital creció 7,9 % en términos reportados, pero solo 2,5 % a divisa constante. Esa brecha refleja presión de gastos operativos y efectos de divisa que la cifra principal puede suavizar.
Para un REIT de centros de datos, esa diferencia importa: el dividendo no depende solo de contratos firmados, sino de cuándo esos contratos comienzan, cuánto capital exigen antes de generar rentas y qué margen queda después de costes.
Qué implica para los inversores
La tesis alcista se apoya en tres datos: fuerte demanda de infraestructura digital, backlog récord y mejora de la guía de Core FFO. La tesis prudente se centra en el calendario de conversión.
Si el desfase de 19 meses se reduce, Digital Realty podría acelerar la entrada de caja y ampliar su colchón financiero. Si se mantiene o se alarga, el mercado podría exigir más pruebas de que los contratos firmados se convierten en rentas sin erosión de rentabilidad.
El foco estará en la evolución del segmento de 0 a 1 megavatio e interconexión, el crecimiento del NOI a divisa constante y la rentabilidad real de los desarrollos prearrendados cuando entren en servicio.
Foto: Matt Gush / Shutterstock.com
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