- BofA mantiene compra sobre Merlin con precio objetivo de 18 euros e infraponderar sobre Colonial con precio objetivo de 5,2 euros.
- La clave es la exposición a centros de datos, logística y activos con flujo de caja visible, frente a un segmento de oficinas que sigue siendo el más vulnerable.
- La lectura es que el mercado inmobiliario europeo ya no se mueve como un bloque: el capital premia calidad, duración de contratos y capacidad de financiación.
El ciclo del mercado inmobiliario ha cambiado
Bank of America (BofA) sostiene que el inmobiliario europeo puede convertirse en una oportunidad si se mantienen las condiciones crediticias, pero deja claro que el ciclo ha cambiado. El foco ya no está tanto en los impagos como en el acceso a financiación, la credibilidad operativa y la resistencia del flujo de caja.
El banco describe además un mercado mucho más selectivo. Los activos prime con ingresos seguros siguen atrayendo capital, mientras que los modelos más débiles pierden apoyo. La conclusión es directa: habrá menos ganadores y se castigarán más los errores de ejecución.
En esa separación de ganadores y perdedores, las oficinas son el segmento más frágil. BofA cree que la IA está acelerando la consolidación del trabajo de back-office, elevando la exigencia de flexibilidad y profundizando la huida hacia edificios nuevos o reformados que cumplan criterios ESG.
En el lado opuesto, los centros de datos quedan en el epicentro de la demanda. BofA estima que esta podría crecer cerca de un 50 % hasta 2026 por la expansión de capacidad de los hiperescaladores. También ve apoyo estructural en logística, por automatización y relocalización industrial, y un perfil más estable en residencial por demanda demográfica y oferta limitada.
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Merlin Properties saca músculo con la IA
Dentro de ese marco, Merlin Properties Socimi, S.A. (BME:MRL) (OTC:MRPRF) sale reforzada. BofA destaca que la socimi tiene 112 MW ya alquilados o prealquilados y que alrededor del 80 % de la capacidad contratada está ligada a cargas de trabajo de IA, con contratos de 10 años y subidas anuales del 2 % al 3 %.
El informe también pone el acento en la estrategia energética de Merlin. La compañía combina acceso directo a red, PPAs híbridos renovables y autoconsumo, con el proyecto de Zaragoza alcanzando cerca del 86 % de autoconsumo. Además, la fase III ya está alimentada y autorizada para arrancar en unos seis meses.
BofA espera que el crecimiento del FFO de Merlin empiece en 2027 y se acelere desde 2028, con la fase II estabilizada en 2030 y la fase III en 2032. A eso añade reciclaje anual de hasta el 1 % del GAV, unos 100-120 millones de euros, para autofinanciar renovaciones sin romper el equilibrio de caja.
La firma cree además que, una vez estabilizado el negocio, los centros de datos podrían aportar alrededor del 65 % de los ingresos de Merlin. Ese potencial explica que mantenga su recomendación de compra y vea margen adicional si mejoran la indexación de rentas, los márgenes en centros de datos y logística, o el comportamiento de la cartera de oficinas.
Colonial se enfrenta a un escenario más prudente
En Colonial SFL, SOCIMI, S.A. (BME:COL) (OTC:IMQCF), el tono es más prudente. BofA centra la atención en las oficinas del distrito financiero de París, en el reciclaje de capital y en el uso de los fondos obtenidos. La tesis de Colonial se apoya en dos pilares: rotación de activos y creación de valor integrada en el programa Alpha X como motor del crecimiento del BPA a medio plazo.
Colonial tiene en marcha un plan de desinversiones de 500 millones de euros, con aproximadamente la mitad ya ejecutada a tasas de capitalización iguales o inferiores al 4 %, vendiendo activos maduros con TIR inferiores al 5 %. BofA considera que ese capital puede destinarse a reducir apalancamiento, financiar nuevas inversiones o devolverse al accionista, de ahí que vea lógica en la recompra de 50 millones de euros ya anunciada.
Aun así, la firma se mantiene en infraponderar sobre Colonial y fija un precio objetivo de 5,2 euros. Su principal cautela es que cualquier aumento de desocupación en Madrid y Barcelona o una ejecución más débil de grandes desarrollos puede presionar ingresos y valor neto de activos.
Por qué es importante esta divergencia
El contraste entre ambas compañías también se reflejó en la sesión del 2 de abril de 2026. Merlin cerró en 14,52 euros, con una variación diaria de -0,07 %, en una jornada de consolidación tras el fuerte salto previo. Colonial terminó en 5,195 euros, con una subida del 0,78 %, mostrando un sesgo comprador más claro.
En Merlin, esa pausa encaja con un mercado digiriendo la reciente revaluación. La compañía venía de remarcar en su Capital Markets Day 2026 que la exposición a centros de datos podría multiplicarse por 10 al completar la fase III, y días después cerró una ampliación de capital de alrededor de 767,6 millones de euros para financiar ese despliegue.
En Colonial, el apoyo reciente ha sido más financiero que temático:
- Colocación de un bono verde de 500 millones de euros con vencimiento en 2031
- Cupón del 3,875 % y coste efectivo del 3,485 %
- Guía de EPRA EPS 2026 de 34-35 céntimos
- Remuneración al accionista de 0,32 euros por acción, recompra de 50 millones de euros y amortización de 5 millones de acciones propias.
Con ese telón de fondo, la lectura relativa es clara: Merlin encaja mejor en la parte del inmobiliario europeo vinculada a IA e infraestructura digital, mientras Colonial sigue necesitando demostrar que su exposición a oficinas prime puede traducirse en crecimiento sostenido del BPA y mejor uso del capital.
Qué observar en los próximos meses
¿Será capaz de mantener este ritmo vertiginoso? El siguiente test para Merlin será convertir la fase III en crecimiento visible de FFO desde 2027. En Colonial, el mercado va a vigilar si las desinversiones, la recompra y la evolución de oficinas prime bastan para cerrar la brecha de valoración frente a los nombres más ligados a centros de datos.
Imagen creada con Inteligencia Artificial
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