Las últimas revisiones de Deutsche Bank y JP Morgan sobre Merlin Properties (BME:MRL) (OTC:MRPRF) e Inmobiliaria Colonial (BME:COL) (OTC:IMQCF) consolidan la idea de que el inmobiliario cotizado del IBEX 35 se mueve a dos velocidades. El banco alemán refuerza su apuesta por Merlin y endurece su visión sobre Colonial, mientras JP Morgan coloca a la primera entre sus valores preferidos del sector europeo y mantiene una postura neutra sobre la segunda.
Lo que sucedió
El punto de partida está en el informe de Deutsche Bank sobre las socimis del IBEX 35. El banco subraya el fuerte comportamiento bursátil de Merlin en 2025, con una revalorización cercana al 24 %, frente a una Colonial prácticamente plana, con algo más del 1 % de avance en el año. Esa diferencia se interpreta como reflejo de dos exposiciones distintas: Merlin, más ligada a centros de datos y a las oficinas en Madrid; Colonial, más concentrada en oficinas y con un peso relevante en Francia.
En este contexto, Deutsche Bank sitúa a Merlin como una de sus tres socimis preferidas en Europa, junto a Gecina y CTP, y eleva su precio objetivo desde 13 hasta 15 euros por acción (fuente: Finanzas.com). El informe destaca que, pese a la reciente corrección del sector tecnológico y a las dudas sobre una posible “burbuja” ligada a la inteligencia artificial, el potencial de los centros de datos sigue siendo un vector clave de crecimiento para Merlin. El banco considera que la cotización aún no refleja completamente ese escenario de medio y largo plazo.
Los analistas reconocen retrasos en la segunda fase del proyecto de centros de datos de Merlin, pero los compensan con las contribuciones esperadas de la tercera fase, ahora más detallada por la compañía. El mayor grado de concreción sobre plazos y potencia contratada se traslada a su modelo de flujos de caja, justificando la mejora del precio objetivo. Además, señalan el negocio de oficinas en Madrid como otro catalizador del valor, apoyado en unas dinámicas de mercado sólidas en la capital, con oferta presionada por la conversión de oficinas en vivienda.
El tono es claramente más prudente en el caso de Colonial. Deutsche Bank mantiene la recomendación de “mantener”, pero recorta el precio objetivo desde 6 hasta 5,5 euros, y manifiesta su preferencia por Gecina, con menor endeudamiento y una valoración que consideran más atractiva. Entre las preocupaciones, figuran una posible mayor presión sobre el balance tras las iniciativas de crecimiento, la necesidad de acelerar desinversiones para contener el apalancamiento y la exposición al mercado francés en un entorno de mayor inestabilidad política.
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Por qué es importante
El informe de JP Morgan introduce una segunda referencia de peso y amplía el foco al conjunto del inmobiliario cotizado europeo. El banco estadounidense admite expectativas modestas sobre el sector y una exposición reducida en cartera, pero identifica un potencial de revalorización superior al 20 % en sus valores preferidos, entre los que sitúa a Merlin, Vonovia y Segro, con escenarios que podrían acercarse al 40 % en algunos casos. En paralelo, mantiene una recomendación ‘neutral‘ sobre Inmobiliaria Colonial, lo que refuerza el mensaje de selectividad extrema dentro del mismo segmento de mercado.
Para Merlin, JP Morgan otorga una recomendación de ‘sobreponderar‘ y un precio objetivo de 15,80 euros por acción (fuente: Merca2.es). La define como la mayor socimi española, con una cartera diversificada dominada por oficinas, pero con exposición también a centros comerciales, logística y, cada vez más, centros de datos. El banco pone en valor el historial del equipo gestor y unas métricas de balance sólidas, con un nivel de endeudamiento (LTV) en torno al 28,5 %. Esta visión encaja con los últimos resultados de la compañía, que muestran crecimientos del beneficio operativo y del valor neto de los activos, con tasas de ocupación superiores al 95 %, a pesar de una ligera caída en la ocupación en el trimestre.
En Colonial, la lectura es más equilibrada. JP Morgan mantiene una recomendación ‘neutral‘ y un precio objetivo de 6,70 euros, a pesar de reconocer que se trata de una plataforma singular de oficinas prime en París, Madrid y Barcelona, con activos en ubicaciones centrales y una cartera de desarrollo que aporta producto moderno y eficiente. El banco insiste en que el LTV sigue siendo elevado y que la fuerte concentración en oficinas aumenta la sensibilidad a cambios en la demanda y en las condiciones de financiación.
Al mismo tiempo, Colonial registra un crecimiento del 5 % en ingresos brutos por alquiler hasta 296 millones de euros y unas ganancias EPRA de 156 millones de euros, mientras explora operaciones como su posible entrada en Berlín y proyectos ligados a ciencia e innovación, todo ello en un entorno en el que el inmobiliario comercial europeo empieza a recuperarse, pero sigue muy condicionado por la geopolítica y el coste de la deuda.
Imagen creada con Inteligencia Artificial
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