-Ascendas Reit realiza su primera inversión en centros de datos europeos por 904,6 millones de dólares singapurenses
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SINGAPUR, 18 de marzo de 2021 /PRNewswire/ — Ascendas Funds Management (S) Limited (la “Administradora”), en su capacidad de administradora de Ascendas Real Estate Investment Trust (“Ascendas Reit”) (Singapore: A17U), se complace anunciar la Adquisición propuesta de una cartera de centros de datos localizada en Europa (la “Adquisición propuesta”)[1], por 904,6 millones de dólares singapurenses[2] (“Consideración total”) de filiales de Digital Realty Trust, Inc. (“Vendedor”). La cartera está formada por 11 centros de datos (la “cartera objetivo” o “propiedades objetivo”) localizados en el Reino Unido (“RU”) (4 propiedades), Países Bajos (3 propiedades), Francia (3 propiedades) y Suiza (1 propiedad).
William Tay, director ejecutivo y consejero delegado de la Administradora, dijo: “Esta adquisición nos da una oportunidad única de poseer una cartera de centros de datos ocupados en mercados clave en Europa. Complementa nuestra cartera existente de centro de datos en Singapur y aumentará la contribución del sector a 1.500 millones de dólares singapurenses o el 10% de las propiedades de inversión bajo gestión. Vemos un buen potencial en el negocio de los centros de datos y seguiremos generando y realizando más adquisiciones cuando surjan las oportunidades”.
Principales méritos de la adquisición propuesta
1. Amplía la exposición de Ascendas Reit a la clase de activos de centro de datos resiliente
La demanda de centros de datos crecerá debido a la mayor resiliencia en datos y aplicaciones online así como acelerando la digitalización en las industrias.
Algunas de las principales tendencias que siguen sustentando la demanda para centros de datos incluyen la mayor adopción de cloud computing, el creciente número de usuarios de Internet y dispositivos móviles, mayores requisitos de almacenamiento de datos y tendencias de tecnología de rápido crecimiento como análisis de big data, Internet of Things (IoT), Industry 4.0, red 5G, e-commerce, servicios de video streaming, etc.
Adicionalmente, las leyes de soberanía de los datos beneficiarán a los centros de datos europeos mientras las compañías eligen almacenar datos dentro de Europa para atender a los grandes mercados locales.
La cartera objetivo aumentará la inversión de Ascendas Reit en centros de datos al 10% (1.500 millones de dólares singapureses) de las propiedades de inversión total de 15.000 millones de dólares singapureses (desde el 4% o 500 millones de dólares singapureses a 31 de diciembre de 2020).
2. El 93% de la cartera objetivo (por valor de activos) se localiza en mercados de centros de datos europeos clave
La cartera objetivo está formada por 11 centros de datos, de los cuales nueve (93% de la cartera objetivo por valor de activos) se localizan estratégicamente en Londres, Ámsterdam y París, que son mercados de centros de datos en Europa.
Londres, Ámsterdam y París se clasifican primero, tercero y cuarto en los mayores mercados de colocación en Europa respectivamente, con un tamaño de mercado de colocación combinado de aproximadamente 1.383 megavatios (“MW”) a 31 de diciembre de 2020.[3]
Se benefician de estar cerca de los grandes centros de población y tienen la conectividad e infraestructura para atraer a los proveedores de centros de datos.
3. Los mercados de centros de datos europeos registran un fuerte crecimiento en capacidades impulsado por niveles de aprovechamiento robustos
Según CBRE, el aprovechamiento de los centros de datos de colocación superó el nuevo suministro en 2020 en los mercados FLAP[4] mientras más compañías se embarcan en sus planes de transformación digital. Las compañías están aumentando su consumo de servicios cloud, que a su vez impulsa la demanda de colocación de proveedores de cloud. La colocación está también usándose cada vez más para satisfacer los requisitos TI de las compañías, que están creciendo en escala y complejidad.
Durante 2020, se aprovechó un total de 201 MW en mercados FLAP (Frankfurt 67 MW, Londres 86 MW, Ámsterdam 32 MW y París 17 MW) en el reverso del nuevo suministro de 174 MW (Frankfurt 62 MW, Londres 26 MW, Ámsterdam 57 MW y París 29 MW).
Como resultado, la tasa de vacantes de los mercados FLAP mejoró un 19% (desde el 21% en 2019). En 2021, la tasa de vacantes caerá un 17% impulsada por la fuerte demanda. La absorción del mercado, que es el número de años que tardaría el actual suministro de vacantes estar plenamente arrendado[5] fue de 2,4 años a 31 de diciembre de 2020 (menos de los 3 años en 2019) y se espera que descienda a 2,3 años en 2021.[3]
4. Mejora la diversidad de la cartera de Ascendas Reit y ofrece más tierra de plena propiedad
Con la adquisición propuesta, la cartera de Ascendas Reit será diversificada geográficamente, con un 60% de propiedades de inversión en Singapur, 14% en Estados Unidos (“EE.UU.”), 14% en Australia y 12% en Reino Unido/Europa.
Aproximadamente, el 67% de la cartera objetivo (por valor de activo) se localiza en tierra de plena propiedad mientras el 33%[6] restante está en tierra arrendada con un arrendamiento de tierra medio ponderado que vence en 42,9 años [7]. La cartera de Ascendas Reit se reforzará con el incremento en el porcentaje de tierra de plena propiedad (por valor de activo) del 35,4% al 37,5%[8] asumiendo el fin de la adquisición de la cartera objetivo.
5. Corriente de ingresos estable y sostenible con largo arrendamiento medio ponderado para expirar (“WALE”) y estructuras de arrendamiento neto triple
La cartera objetivo tiene un largo WALE de 4,6 años por ingresos de arrendamiento. Alrededor del 83% de los arrendamientos (por ingresos de arrendamiento) han integrado escaladas de renta anuales de entre el 1,0 y el 3,0%, ofreciendo un crecimiento orgánico.[9]
A 31 de diciembre de 2020, el 58% de la cartera objetivo por ingresos de arrendamiento está arrendada en una base neta triple donde todos los gastos de la propiedad, como mantenimiento, impuestos y seguros, corren a cargo de los arrendatarios. El 42 por ciento restante incluye arrendamientos dentro de centros de datos de colocación donde Ascendas Reit poseerá la M&E y es responsable de los gastos de propiedad.
6. Refuerza la base de clientes general con compañías de alta calidad
La cartera objetivo está un 97,9%[9] ocupada por 14 clientes establecidos y de alta calidad. Estos clientes operan en un rango de industrias, como servicios financieros, telecomunicaciones, tecnología de la información, comercio minorista (supermercados) y educación y están arrendando las propiedades para sus requisitos de centros de datos.
7. Adquisición acumulativa de Distribución por Unidad (“DPU”)
El resultado de la renta de propiedad neta (“NPI”)[10] para el primer año es de aproximadamente el 6,0% y 5,7% de costes pre-transacción y costes post-transacción, respectivamente. El impacto pro forma en la DPU para el año financiero que comenzó el 1 de enero de 2020 y terminó el 31 de diciembre de 2020 será una mejora de los 0,189 céntimos de Singapur asumiendo que la Adquisición propuesta se completase el 1 de enero de 2020.[11]
Detalles de la adquisición
Ascendas Reit, a través de sus filiales de plena propiedad, ha entrado hoy en un acuerdo de venta y compra con el vendedor y se espera que complete la Adquisición propuesta hoy en horario británico.
La consideración total de 904,6 millones de dólares singapurenses está en línea con las evaluaciones independientes del mercado de las propiedades objetivo, que ascienden a 905,0 millones de dólares singapurenses[12].
Ascendas Reit incurrirá en un coste de transacción estimado de 55,4 millones de dólares singapurenses, que incluye impuesto de timbre, tasa de asesoría profesional y tarifas de adquisición pagaderas para el Administrador en efectivo (siendo el 1% de la consideración total de 904,6 millones de dólares singapurenses, lo que asciende a aproximadamente 9,0 millones de dólares singapurenses).
El coste de adquisición total de 960,0 millones de dólares estadounidenses se financiará con las ganancias del Equity Fund Raising[13] anunciado el 10 de noviembre de 2020, financiación de la deuda y/o recursos de efectivo internos.
Acerca de la cartera objetivo
Los 11 centros de datos tienen un área neta alquilable total de 61.637 metros cuadrados. Seis centros de datos se localizan en tierra de plena propiedad mientras los cinco centro de datos restantes[14] se asientan en la tierra arrendada con un arrendamiento de la tierra ponderado medio con vencimiento de 42,9 años.
Incluyendo la cartera objetivo, Ascendas Reit poseerá 212 propiedades valoradas en 15.000 millones de dólares singapurenses que comprenden 96 propiedades (9.000 millones de dólares singapurenses) en Singapur, 37 propiedades (2.100 millones de dólares singapurenses) en Australia[15], 49 propiedades (1.700 millones de dólares singapurenses) en Reino Unido/Europa y 30 propiedades en EE.UU. (2.100 millones de dólares singapurenses).
Para más detalles sobre la Adquisición propuesta y los centros de datos individuales, consulte el comunicado de acompañamiento(1), y la presentación de inversores (ii), ambos titulados “Adquisición propuesta de una cartera de 11 centros de datos en Europa” con fecha 17 de marzo de 2021.
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Estadísticas de la cartera objetivo |
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Localización y número de propiedades |
11 centros de datos Londres, RU: 3 propiedades Ámsterdam, Países Bajos: 3 propiedades París, Francia: 3 propiedades Manchester, RU: 1 propiedad Ginebra, Suiza: 1 propiedad |
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Área de tierra |
136.816 metros cuadrados |
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Propiedad de la tierra (por valor de activo) |
Plena propiedad: 6 propiedades Arrendamiento: 5 propiedades[16] con arrendamiento de tierra medio ponderado con vencimiento a 42,9 años |
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Área arrendable neta total |
61.637 metros cuadrados |
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WALE (por ingresos brutos) |
4,6 años |
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Tasa de ocupación |
97,9% |
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Número total de clientes |
14 |
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Estructuras de arrendamiento (por ingresos de arrendamiento) |
58% triple-neto 42% colocación |
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[1] La Adquisición propuesta se realizará mediante la adquisición de todo el capital de acciones emitidas de determinadas corporaciones, que posee las Propiedades objetivas. La Consideración total está sujeta al ajuste de capital laboral, establecido en el Acuerdo de venta y compra. Consulte el comunicado titulado |
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“Adquisición propuesta de una cartera de 11 centros de datos en Europa” y con fecha 17 de marzo de 2021 para más detalles. |
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[2] Incluye aproximadamente 250,25 millones de libras británicas para las propiedades objetivo localizadas en el Reino Unido y aproximadamente 276,85 millones de euros para las otras propiedades objetivo localizadas en los Países Bajos, Francia y Suiza. Tasas de cambio ilustrativas de GBP1.0000: S$1.8395 y EUR1.0000: S$1.6047 se usan para todas las conversiones de cantidades en libras esterlinas y euros en las cantidades de euros de dólares singapurenses respectivamente en este comunicado. |
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[3] Emisor: CBRE Research, Q4 2020. Los datos se refieren al mercado de colocación de operador neutro en cada ciudad. |
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[4] “FLAP” se refiere a los cuatro mayores mercados de colocación de Europa: Frankfurt, Londres, Ámsterdam y París. |
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[5] Basada en el aprovechamiento medio fijo de los cinco años anteriores. |
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[6] Incluye dos propiedades en una base de arrendamiento perpetua. |
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[7] A 31 de diciembre de 2020. |
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[8] Pro forma a 31 de diciembre de 2020. |
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[9] A 31 de diciembre de 2020. |
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[10] El rendimiento NPI deriva utilizando el NPI estimado esperado en el primer año de adquisición. |
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[11] El impacto DPU pro forma anualizado se calcula según las siguiente suposiciones: a) Ascendas Reit había completado la Adquisición propuesta el 1 de enero de 2020, mantenido y operado la Propiedades objetivo a 31 de diciembre de 2020, b) la Adquisición propuesta está financiada por capital de aproximadamente 612,5 millones de dólares singapurenses (aproximadamente el 63,8% del coste de adquisición total) y préstamos adicionales de 347,5 millones de dólares singapurenses (36,2%) y, c) la Administradora elige recibir su tasa base un 80% en efectivo y un 20% en unidades. |
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[12] Las evaluaciones se encargaron por la Administradora y HSBC Institutional Trust Services (Singapore) Limited (fideicomisario de Ascendas Reit) y se desarrollaron por Newmark Knight Frank Valuation & Advisory, LLC, usando enfoques de comparación de ventas y capitalización de ingresos. Las evaluaciones independientes concluyeron un valor de mercado añadido de 250.250.000 GBP para las propiedades británicas y 277.100.000 euros para las otras propiedades objetivo. Consulte el comunicado titulado “Proposed Acquisition of a Portfolio of 11 Data Centres in Europe” con fecha 17 de marzo de 2021 para ver las fechas de evaluación. |
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[13] Consulte el comunicado “Launch of Equity Fund Raising to Raise Gross Proceeds of Approximately S$1,200 million” con fecha 10 de noviembre de 2020. |
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[14] Incluye dos propiedades en base de arrendamiento perpetua. |
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[15] Incluye 1-5 Thomas Holt Drive en Sídney, Australia, adquirida el 13 de enero de 2021. |
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[16] Incluye dos propiedades en base de arrendamiento perpetua. |
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Acerca de Ascendas Real Estate Investment Trust ( www.ascendas-reit.com )
Ascendas Real Estate Investment Trust (Ascendas Reit) es el primer y mayor espacio empresarial de cotización y fondo de inversión en bienes inmuebles industriales de Singapur. Se incorporó a Singapore Exchange Securities Trading Limited (SGX-ST) en noviembre de 2002.
A 31 de diciembre de 2020, las propiedades de inversión de Ascendas Reit bajo gestión fueron de 13.700 millones de dólares singapurenses. La cartera está formada por 200 propiedades en los mercados desarrollados de Singapur, Australia, Reino Unido y Estados Unidos. La cartera de Ascendas Reit incluye parques empresariales y científicos, propiedades de oficina suburbana, propiedades industriales de altas especificaciones, propiedades de la industria ligera, centros de logística y distribución y desarrollos integrados, servicios y propiedades minoristas.
Estas propiedades alojan una base de arrendatarios de más de 1.450 compañías internacionales y locales de un amplio rango de industrias y actividades, como la investigación y desarrollo, ciencias de la vida, tecnología de la información, ingeniería, fabricación ligera, proveedores de servicios de logística, electrónica, telecomunicaciones, servicios de fabricación y asistencia de oficina back-room en la industria de los servicios. Los principales arrendatarios son Singtel, Stripe, DSO National Laboratories, Pinterest, DBS, CareFusion, Wesfarmers, Citibank y JPMorgan.
Ascendas Reit cotiza en varios índices. Estos son: FTSE Straits Times Index, Morgan Stanley Capital International, Inc (MSCI) Index, European Public Real Estate Association/National Association of Real Estate Investment Trusts (EPRA/NAREIT) Global Real Estate Index y Global Property Research (GPR) Asia 250. Ascendas Reit tiene una calificación de emisor de ‘A3’ por Moody’s Investors Service.
Ascendas Reit está administrada por Ascendas Funds Management (S) Limited, una filial de propiedad total de CapitaLand Limited de cotización en Singapur, uno de los grupos de bienes raíces más diversificados de Asia.
Acerca de CapitaLand Limited (www.capitaland.com)
CapitaLand Limited (CapitaLand) es uno de los mayores grupos de bienes inmuebles diversificados de Asia. Con sede y cotizando en Singapur, posee y gestiona una cartera global valorada en unos 132.500 millones de dólares singapurenses a 31 de diciembre de 2020. La cartera de CapitaLand abarca clases de bienes inmuebles diversificadas que incluyen comercial, minorista; parque empresarial, industrial y logística; desarrollo integrado, desarrollo urbano, así como alojamiento y residencial. Con presencia en más de 230 ciudades en más de 30 países, el Grupo se centra en Singapur y China como sus mercados principales, mientras sigue expandiéndose en mercados como la India, Vietnam, Australia, Europa y Estados Unidos.
CapitaLand tiene una de las mayores empresas de gestión de inversión de bienes inmuebles del mundo. Gestiona seis fondos de inversión de bienes inmuebles (REITs) y fondos empresariales así como más de 20 fondos privados. CapitaLand lanzó el primer REIT de Singapur en 2002 y hoy, su red estable de fondos REIT y fondos empresariales incluye CapitaLand Integrated Commercial Trust, Ascendas Real Estate Investment Trust, Ascott Residence Trust, CapitaLand China Trust, Ascendas India Trust y CapitaLand Malaysia Mall Trust.
CapitaLand coloca la sostenibilidad en el centro de lo que hace. Como compañía de bienes inmuebles responsable, CapitaLand contribuye al bienestar medioambiental y social de las comunidades en las que opera, ya que ofrece valor económico a largo plazo a sus partes implicadas.
Nota importante
Este comunicado puede contener declaraciones prospectivas. Se recomienda no depositar una excesiva confianza en estas declaraciones prospectivas, que se basan en la actual visión de la dirección en cuanto a futuros eventos. Ni Ascendas Funds Management (S) Ltd ni ninguna de sus filiales, asesores o representantes tendrán responsabilidad (en negligencia o cualquier otra cosa) de cualquier pérdida que surja, ya sea directa o indirecta, del uso de, confianza en o distribución de este comunidado de prensa o su contenido o cualquier cosa que surja en relación con este comunicado. La actuación pasada de Ascendas Reit no es indicativa del rendimiento futuro. La lista de las unidades en Ascendas Reit (“Unidades”) en la Singapore Exchange Securities Trading Limited (SGX-ST) no garantiza un mercado líquido para las unidades. Este comunicado es puramente informativo y no constituye una invitación u oferta para adquirir, comprar o suscribirse para las unidades. Para ver la nota completa, haga clic aquí.
